Dans cet article, je te partage mon analyse et mon avis sur Brickstarter, une plateforme de crowdfunding immobilier espagnole qui affiche des rendements entre 10 % et 15 % brut par an. Pas rien.
Brickstarter se positionne sur un créneau précis : l'immobilier touristique en Espagne, avec un ticket d'entrée à 50 €. Sur le papier, ça a de quoi séduire. Mais est-ce que la réalité est à la hauteur ?
Pour info, Brickstarter ne fait pas partie de mon portefeuille d'investissement. Je ne peux donc t'en faire qu'une analyse depuis l'extérieur — ce qui a ses avantages, d'ailleurs : un regard plus neutre, sans biais émotionnel lié à un investissement personnel.
Si tu as déjà testé Brickstarter ou si tu remarques que certaines infos ici sont incomplètes ou dépassées, n'hésite pas à laisser un commentaire !
Avis de non-responsabilité
Je n'offre pas de conseils financiers, je partage simplement mes recherches, mon expérience et mon opinion. J'investis sur la plupart les plateformes de crowdlending que j'aborde. Toutes les informations sont fournies sans garantie et les résultats passés ne sont pas un indicateur des performances futures. ! Les liens vers les plateformes d'investissement sont généralement des liens affiliés, ce qui te permet de bénéficier d'une petite commission.
1. Brickstarter en bref : les infos clés
- Fondée en : 2017
- Siège social : Seville, Espagne
- Ticket d'entrée minimum : 50 €
- Types d'investissement : rendement locatif touristique + projets de plus-value
- Rendement cible : 10 % à 15 % brut par an
- Marchés géographiques : îles Canaries, Málaga, Valence
- Gestion locative : internalisée
2. Ce que propose vraiment Brickstarter
2.1. Un positionnement de niche assumé
Brickstarter ne fait pas dans le généraliste. La plateforme se concentre exclusivement sur un segment : les biens immobiliers destinés à la location courte durée dans des zones touristiques espagnoles. Canaries, Málaga, Valence — des marchés à fort taux d'occupation, ce qui justifie en partie les rendements affichés.
La plateforme est dirigée par José María Pascual, qui en est egalement le fondateur.
Le modèle est simple : la plateforme achète les biens, les gère opérationnellement, puis distribue les loyers aux investisseurs. Tu n'as pas à t'occuper de la gestion locative — c'est l'équipe interne qui s'en charge.
2.2. Deux types de projets disponibles
Brickstarter propose deux catégories d'investissement, ce qui permet de construire une stratégie selon ton profil :
Les projets de rendement locatif : tu perçois des revenus trimestriels issus de la location touristique du bien. C'est l'option "cash-flow", idéale si tu veux des rentrées régulières.
Les projets de plus-value : la plateforme acquiert un bien, le rénove, puis le revend. L'objectif : dégager un gain en capital distribué aux investisseurs. Plus risqué, potentiellement plus rémunérateur.
Cette dualité est un vrai avantage. Un investisseur prudent misera davantage sur les projets locatifs récurrents, tandis qu'un profil plus offensif ira chercher la plus-value.
2.3. Transparence et documentation
Chaque bien est présenté avec une documentation complète : photos, diagnostics, historique des revenus locatifs estimés, rendement cible. On voit un effort de transparence sur l'aspect operationnel, mais je n'ai trouvé aucune info sur la plateforme elle-meme. On n'a aucun idée de sa santé financière.
3. Les points forts de Brickstarter
3.1. Des rendements au-dessus de la moyenne
Le rendement annuel affiché tourne entre 10 % et 15 % brut selon les projets. C'est largement au-dessus de ce que propose un livret bancaire classique, et même d'une SCPI moyenne. Ces chiffres concernent principalement les biens situés dans des zones à fort taux d'occupation touristique, ce qui justifie partiellement ces niveaux.
À titre de comparaison :
| Critère | Brickstarter | Crowdfunding immobilier moyen |
|---|---|---|
| Ticket minimum | 50 € | 100 – 500 € |
| Rendement cible | 10 – 15 % brut | 6 – 10 % brut |
| Spécialisation | Tourisme espagnol | Variable |
| Gestion locative | Internalisée | Souvent externalisée |
3.2. Un modèle "copropriétaire", pas créancier
Contrairement à des plateformes comme Estateguru, qui opère sur des prêts immobiliers garantis dans les pays baltes, Brickstarter adopte un modèle radicalement différent : tu es copropriétaire du bien, pas créancier. Cette distinction change fondamentalement la nature du risque et du rendement.
3.3. Une interface pensée pour l'investisseur passif
L'interface mérite une mention. Navigation fluide, tableaux de bord clairs, historique des versements accessible en quelques clics — tu n'as pas besoin d'être expert en finance pour comprendre où en est ton investissement. La plateforme propose aussi des mises à jour régulières sur l'état des biens financés.
4. Les limites à connaître avant d'investir
4.1. Un risque de concentration géographique
C'est le principal point de vigilance. La concentration exclusive sur l'Espagne signifie qu'un retournement du tourisme espagnol — pandémie, réglementation locale restrictive sur les locations courtes durées, crise économique régionale — impacterait directement l'ensemble de ton portefeuille Brickstarter. Ce risque de corrélation est réel et souvent sous-estimé.
4.2. Une liquidité limitée
Tu ne peux pas revendre tes parts facilement avant la fin du projet, qui dure généralement entre 3 et 7 ans. Cela dit il y a un marché secondaire actif sur la plateforme. Celui-ci te permet de filtrer les offres par type, par bien, par ville ou par prix maximum. Encore faut-il trouver repreneur.
Si tu as besoin de récupérer tes fonds rapidement, Brickstarter n'est clairement pas fait pour toi.
4.3. Une réglementation à bien comprendre — et à ne pas mal interpréter
C'est le point qui mérite le plus de nuances, parce que Brickstarter n'est pas régulée par la CNMV — contrairement à ce qu'on lit parfois. La CNMV supervise les plateformes de financement participatif au sens espagnol du terme. Brickstarter n'en fait pas partie, parce que son modèle n'est pas celui d'une PFP classique : elle est considérée comme un gestionnaire d'appartements, pas comme une plateforme collaborative.
La réalité juridique est plus fragmentée, et il faut la comprendre avant d'investir :
Structure : Brickstarter existe sous deux entités distinctes. Brickstarter Sociedad Limitada est l'entité opérationnelle espagnole, domiciliée à Valence, qui achète et gère les biens. Brickstarter OÜ est la holding estonienne, enregistrée en 2019, sous laquelle la plateforme est juridiquement domiciliée pour ses activités d'investissement.
Son cadre réglementaire réel :
- Banco de España — pour ses activités de paiement, via son prestataire Lemonway
- FCA (Financial Conduct Authority britannique) — pour ses activités au Royaume-Uni
- Registre des entreprises estonien — pour sa structure holding OÜ
C'est un cadre légal réel, mais fragmenté. Il ne faut pas le confondre avec une supervision type CNMV ou AMF. Assure-toi de bien comprendre les implications fiscales dans ta situation personnelle avant d'investir.
5. Brickstarter vs Indemo : deux façons d'investir en Espagne
Si tu t'intéresses à Brickstarter, il y a de bonnes chances que tu aies déjà croisé Indemo, une autre plateforme spécialisée sur le marché immobilier espagnol. La comparaison est pertinente — et éclairante, parce que les deux modèles sont radicalement opposés.
Brickstarter te rend copropriétaire d'un bien immobilier touristique en exploitation. Tu touches des loyers ou une plus-value à la revente. Le risque est lié à l'occupation du bien et au marché locatif espagnol.
Indemo, de son côté, travaille sur les créances décotées : la plateforme rachète des prêts immobiliers en défaut auprès de banques espagnoles, à prix réduit, puis procède au recouvrement en vendant les biens sous-jacents. Les rendements affichés sont plus élevés (15 % en moyenne, avec des projets pouvant dépasser 30 %), mais le modèle est plus complexe et le timing des retours moins prévisible.
| Critère | Brickstarter | Indemo |
|---|---|---|
| Modèle | Copropriété locative | Créances décotées + prêts hypothécaires |
| Rendement cible | 10 – 15 % | 15 % (jusqu'à 36 %) |
| Ticket minimum | 50 € | 10 € |
| Marché géographique | Espagne (tourisme) | Espagne |
| Régulation | Banco de España + FCA + OÜ estonienne | Banque centrale de Lettonie (MiFID II) |
| Liquidité | Aucune (3 à 7 ans) | Aucune (pas de marché secondaire) |
| Revenus | mensuels (locatif) | Variables (selon recouvrement) |
| Visibilité trésorerie | Bonne | Faible (DDI imprévisibles) |
En résumé : si tu veux de la visibilité sur tes flux de revenus et une exposition à l'immobilier touristique "classique", Brickstarter est plus lisible. Si tu recherches un rendement potentiellement plus élevé et que tu acceptes un modèle plus opaque sur le timing, Indemo peut être complémentaire.
Dans tous les cas, les deux plateformes partagent le même talon d'Achille : une concentration géographique totale sur l'Espagne et une liquidité quasi nulle.
6. Mon avis sur Brickstarter : vaut-elle le détour ?
Les avantages
- Rendements ambitieux mais pas fantaisistes (10 – 15 % brut)
- Ticket d'entrée très accessible (50 €)
- Gestion locative entièrement déléguée — zéro contrainte opérationnelle
- Transparence documentaire appréciable
- Régulation CNMV sérieuse
Les inconvénients
- Concentration géographique totale sur l'Espagne
- Aucune liquidité — horizon 3 à 7 ans
- Pas de marché secondaire
- Cadre réglementaire fragmenté (Banco de España, FCA, OÜ estonienne) — pas de supervision type CNMV ou AMF
- Investissement sous droit espagnol et/ou estonien (implications fiscales à vérifier)
Dans l'ensemble…
Pour un investisseur qui cherche une exposition à l'immobilier touristique méditerranéen avec un ticket d'entrée faible, Brickstarter remplit son contrat. Le modèle est transparent, la gestion déléguée simplifie la vie, et les rendements affichés sont au rendez-vous.
En revanche, Brickstarter ne devrait représenter qu'une fraction de ton allocation immobilière, notamment parce que l'exposition est 100 % espagnole et 100 % illiquide. Associer cette plateforme à des acteurs opérant sur d'autres marchés — Estateguru pour l'Europe balte, LANDE pour l'agricole, par exemple — permet de mieux équilibrer les risques.
Une stratégie concrète : limiter l'exposition à Brickstarter à 20-25 % de ta poche crowdfunding immobilier, et compléter avec des acteurs proposant des horizons d'investissement plus courts ou un marché secondaire fonctionnel.
Avant de franchir le pas, consulte les rapports annuels publiés sur le site de la CNMV et lis les retours d'expérience d'investisseurs actifs sur des forums spécialisés.
7. FAQ : questions fréquentes sur Brickstarter
Brickstarter est-elle une plateforme sérieuse ?
Oui, mais avec des nuances importantes sur la réglementation. Brickstarter existe depuis 2017 et a un recul historique de près de 10 ans puisque que la plateforme existe depuis 2017. Son cadre légal est réel : autorisation du Banco de España pour ses flux de paiement, licence FCA au Royaume-Uni, et holding enregistrée en Estonie. En revanche, elle n'est pas régulée par la CNMV espagnole — son modèle n'est pas celui d'une plateforme de financement participatif au sens réglementaire espagnol, contrairement à des concurrents comme Indemo. Ce cadre est fragmenté mais existant. Une régulation n'est jamais une garantie de performance.
Quel est le rendement réel de Brickstarter ?
Les rendements affichés varient entre 10 % et 15 % brut par an selon les projets. Ces chiffres sont ceux annoncés par la plateforme — ils correspondent aux biens situés dans des zones touristiques à fort taux d'occupation. Comme toujours, les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs.
Puis-je retirer mon argent avant la fin du projet ?
Non. Il n'existe pas de marché secondaire actif sur Brickstarter. Les projets ont une durée de 3 à 7 ans, et tu ne peux pas revendre tes parts avant l'échéance. C'est le principal inconvénient de la plateforme.
Quelle est la différence entre Brickstarter et une SCPI ?
Dans une SCPI, tu investis dans un fonds géré par une société de gestion agréée en France, avec un cadre réglementaire français. Chez Brickstarter, tu es directement copropriétaire de biens immobiliers espagnols, sous droit espagnol. Le niveau de rendement cible est plus élevé chez Brickstarter, mais aussi le niveau de risque et la concentration géographique.
Brickstarter ou Indemo : laquelle choisir ?
Les deux opèrent sur le marché espagnol mais avec des modèles très différents. Brickstarter propose de l'immobilier locatif touristique classique, avec des revenus mensuels prévisibles. Indemo travaille sur des créances décotées, avec des rendements potentiellement plus élevés mais des flux moins prévisibles. Les deux ont une liquidité quasi nulle. Pour plus de détails, consulte mon analyse complète d'Indemo.
Comment sont imposés les revenus de Brickstarter en France ?
Les revenus perçus via Brickstarter (loyers et plus-values) sont imposables en France. Ils sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers. Le fait d'investir sous droit espagnol peut avoir des implications spécifiques — je te recommande de consulter un conseiller fiscal pour ta situation personnelle.
Quel montant minimum pour investir sur Brickstarter ?
Le ticket d'entrée est de 50 € par projet. C'est l'un des points forts de la plateforme : accessible même avec un capital limité.
Pour comparer Brickstarter avec d'autres plateformes de crowdfunding immobilier, consulte mon comparateur mis à jour.