Homunity avis : mon analyse de cette plateforme de crowdfunding immobilier

À l’heure où la pierre reste une valeur refuge, le nom de la plateforme Homunity revient assez souvent en France, du coup j’ai décidé d’y jeter un œil. Avec plus de 80 millions d’euros collectés depuis sa création en 2014, Homunity s’est imposée comme un acteur majeur du crowdfunding immobilier en France. Si tu cherches à diversifier ton patrimoine, cette solution pourrait t’intéresser, bien qu’elle ne soit pas pour toutes les bourses.

Comment fonctionne la plateforme Homunity

Homunity est une plateforme spécialisée dans le financement participatif immobilier. Fondée en 2014, elle met en relation des particuliers avec des porteurs de projets immobiliers à travers plusieurs canaux d’investissement : crowdfunding immobilier, SCPI, achat locatif neuf et assurance vie orientée immobilier.

Concernant le crowdfunding immobilier, Homunity permet d’investir dans des projets de promotion immobilière ou portés par des marchands de biens, à travers des obligations simples remboursées in fine. Cela signifie que le capital et les intérêts sont versés en une seule fois, à l’échéance du projet. La durée moyenne d’un investissement varie généralement entre 12 et 30 mois, et le ticket d’entrée est fixé à 1000€. La plateforme annonce des rendements dynamiques, compris entre 8% et 12%, avec une moyenne de 9,00% au 30 avril 2025.

Ce rendement est calculé au prorata temporis, selon le temps réellement investi. D’après d’autres analyses indépendantes, le rendement attendu moyen atteindrait 10,48%. En cas de succès du projet, l’investisseur touche une partie de la marge dégagée.

Chaque projet est rigoureusement audité selon plus de 80 critères, et Homunity fournit un dossier complet incluant les données financières, les plans, des photos, l’analyse du risque et des informations sur le promoteur. La plateforme privilégie les partenariats avec des opérateurs de renom et co-investit systématiquement aux côtés des particuliers via Tikehau Capital, son actionnaire principal, à hauteur de 50% en moyenne. Les projets sont répartis sur l’ensemble du territoire français.

Le parcours investisseur est fluide et digitalisé : tu crées un compte, réponds à un questionnaire pour définir ton profil, choisis un projet, investis en ligne, puis tu suis son avancement dans ton espace personnel. L’interface est jugée intuitive, même si certains regrettent l’absence de statistiques avancées ou de projections graphiques sur les futurs remboursements. À noter : il n’y a pas d’application mobile dédiée, mais le site est responsive.

Les types d’investissements sur Homunity

Homunity ne se limite plus au crowdfunding immobilier. La plateforme s’est transformée au fil des années en une véritable place de marché de l’investissement immobilier, proposant désormais quatre grandes familles de placements :

1. Crowdfunding immobilier

C’est l’activité historique de Homunity, où tu peux prêter de l’argent à des promoteurs immobiliers ou à des marchands de biens via des obligations.

• Ticket d’entrée : 1 000€
• Durée moyenne : entre 12 et 30 mois
• Rendement annoncé : entre 8% et 12% (moyenne autour de 9%)
• Structure : obligations à remboursement in fine
• Diversification : plusieurs types de projets sont proposés : promotion, marchand de biens, foncières, et depuis peu, immobilier locatif en crowdfunding grâce à un agrément spécifique
• Risques : perte en capital, illiquidité, retards possibles
• Partenariats : Boursorama permet d’investir via un PEA-PME
• Alignement d’intérêts : co-investissement de Tikehau Capital à hauteur de 50%

2. SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier)

Proposées via Homunity Patrimoine, les SCPI permettent d’investir dans des fonds immobiliers générant des revenus réguliers.

• Ticket recommandé : 5 000€
• Durée recommandée : 8 ans
• Rendement moyen : autour de 4,5% (pouvant aller jusqu’à 8,16%)
• Objectif : percevoir des revenus complémentaires sans gestion
• Sélection : auditée sur 17 critères, choix multi-gestion
• Accompagnement : conseillers dédiés chez Homunity Patrimoine
• Risques : capital non garanti, rendement variable, liquidité limitée

3. Investissement locatif direct

Homunity sélectionne et propose des biens immobiliers à l’achat, en neuf ou en ancien, pour générer du revenu locatif à long terme.

• Objectif : bâtir un patrimoine et percevoir des loyers
• Type de projets : LMNP, nue-propriété, dispositifs fiscaux comme le Pinel
• Crowdfunding locatif : permet d’investir collectivement dans un bien existant à partir de 5 000€, avec un gestionnaire désigné
• Accompagnement : sur mesure, tout au long du processus d’achat
• Risques : vacance locative, fiscalité, valeur de revente

4. Assurance Vie immobilière

Homunity propose aussi des contrats d’assurance vie avec exposition à l’immobilier.

• Ticket d’entrée : 5 000€
• Supports : fonds euros, unités de compte (UC) en SCI, OPCI, etc.
• Profils : différents niveaux d’exposition selon ton appétence au risque (Ambition, Horizon, Modéré)
• Objectif : optimiser la fiscalité, préparer une transmission ou financer des projets personnels
• Risques : perte en capital sur les unités de compte

Grâce à cette gamme complète, Homunity peut s’adresser à plusieurs profils d’investisseurs : court terme dynamique via le crowdfunding, revenu moyen terme avec les SCPI, patrimoine long terme avec le locatif, et optimisation fiscale avec l’assurance vie. À noter que l’offre SCPI, locatif et assurance vie est gérée via Homunity Patrimoine, filiale dédiée au conseil.

Focus sur l’offre SCPI de Homunity

Homunity propose également un accès à des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) via sa branche Homunity Patrimoine. Il s’agit d’une solution collective d’investissement immobilier reposant sur l’achat de parts dans des fonds immobiliers gérés par des sociétés agréées. Tu n’as donc aucune contrainte de gestion à supporter.

L’objectif principal est de percevoir des revenus complémentaires réguliers, généralement de façon mensuelle ou trimestrielle. Homunity se concentre sur les SCPI de rendement, qui visent une rentabilité immédiate et régulière. Le montant d’investissement recommandé est de 5 000€ minimum, et la durée d’investissement conseillée est de 8 ans, ce qui en fait un placement long terme.

Côté performance, Homunity annonce une moyenne de 4,5%, mais certains produits peuvent atteindre jusqu’à 8,16%. Il est toutefois essentiel de rappeler que ces performances ne sont pas garanties et que l’investissement en SCPI comporte des risques, notamment une liquidité variable, une perte possible en capital ou des rendements inférieurs aux attentes.

L’un des grands atouts des SCPI reste la diversification et la mutualisation des risques : tu investis dans un portefeuille de biens répartis sur plusieurs zones, secteurs et types d’actifs. Chez Homunity, chaque SCPI est sélectionnée selon 17 critères précis. La plateforme reste indépendante de toute société de gestion unique, ce qui lui permet de proposer une sélection « assez intéressante » selon plusieurs avis.

Voici un comparatif rapide entre SCPI via Homunity et l’immobilier locatif traditionnel :

À cela s’ajoutent des frais d’entrée autour de 10% et des frais de gestion annuels également autour de 10%. Mais tu bénéficies en contrepartie d’un accompagnement personnalisé : un conseiller Homunity peut t’aider à choisir les SCPI adaptées à ton profil, prendre rendez-vous, sélectionner les supports ensemble et finaliser ton souscription directement en ligne.

Homunity Patrimoine est enregistré à l’ORIAS (n°20006511) en tant que conseiller en investissements financiers. La maison-mère, SAS Homunity, est aussi régulée en tant que PSFP par l’AMF (n°FP-2023-31). Bref, le cadre réglementaire est bien en place.

Et si tu veux lisser ton point d’entrée sur le marché, Homunity propose aussi la mise en place d’un investissement programmé, en versant régulièrement de petites sommes plutôt qu’un gros montant d’un coup.

Les frais et les rendements sur Homunity

Homunity propose plusieurs types d’investissements immobiliers, chacun avec ses spécificités en matière de frais et de rendements. Voici un aperçu basé sur les données disponibles :

1. Crowdfunding immobilier

• Frais : Aucun frais pour l’investisseur. Pas de frais d’entrée ni de gestion. Homunity est rémunérée par le promoteur (environ 5% HT du montant collecté). Investir via Boursorama en PEA-PME n’entraîne pas de frais supplémentaires.
• Rendement :
  • Rendement annoncé entre 8% et 12%, généralement autour de 9%.
  • Moyenne observée cette année : 9,00%.
  • Moyenne depuis 2016 : 8,10%.
  • Estimations externes allant jusqu’à 10,48%.
  • Les intérêts sont versés en fin de projet, calculés au prorata temporis.
  • Risques : rendements non garantis, retards possibles, perte de capital.
• Fiscalité (résidents français) : Soumis au PFU de 30% (12,8% impôt + 17,2% prélèvements sociaux). Exonérations possibles selon le revenu fiscal de référence.

2. SCPI

• Frais : Environ 10% de frais d’entrée + 10% de frais de gestion annuels.
• Rendement :
  • Moyenne annoncée : 4,5%, certains produits montent jusqu’à 8,16%.
  • Taux de distribution observés : entre 4,05% et 6,2%.
  • Revenus distribués mensuellement ou trimestriellement.
  • Risques : capital non garanti, rendement variable, liquidité limitée.

3. Investissement locatif direct

• Frais : Non précisés. Les investissements sont présentés comme clé en main, avec accompagnement personnalisé.
• Rendement : Objectif principal = générer un revenu locatif passif à long terme. Pas de chiffre communiqué. Certains dispositifs fiscaux (ex : Pinel) permettent jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans.

4. Assurance Vie immobilière

• Frais : Non détaillés dans les sources.
• Rendement :
  • Investissements dans des fonds euros (capital garanti) et des unités de compte (SCI, OPCI…)
  • Allocation selon des profils (Ambition, Horizon, Modéré)
  • Objectif : optimisation fiscale, transmission de patrimoine, financement de projets
  • Risques : pertes en capital possibles sur les unités de compte

En résumé, Homunity affiche des frais très compétitifs sur le crowdfunding, avec des rendements parmi les plus attractifs du marché, au prix d’un risque plus élevé. Les SCPI, plus stables mais plus coûteuses, permettent de générer un revenu régulier. Le locatif direct vise la constitution de patrimoine, tandis que l’assurance vie répond à des objectifs fiscaux ou successoraux. Comme toujours, aucun rendement n’est garanti et chaque type de placement comporte ses propres risques.

Les avantages d’investir via Homunity pour diversifier ton patrimoine

Parmi les plateformes de crowdfunding immobilier disponibles, Homunity se distingue par la diversité de ses offres d’investissement, ce qui en fait un outil intéressant pour diversifier ton patrimoine immobilier. Tu peux y investir via le crowdfunding, mais aussi à travers des SCPI, l’acquisition de biens locatifs neufs, ou encore une assurance vie orientée immobilier.

Côté crowdfunding, l’investissement démarre à partir de 1000€, avec des projets d’une durée généralement comprise entre 12 et 30 mois. Ce faible ticket d’entrée, combiné à un volume élevé de projets financés (plus de 600 à ce jour), facilite la diversification : tu peux répartir ton capital entre plusieurs opérations, différents types de porteurs, et différentes localisations. Les rendements annoncés sont dynamiques, souvent entre 8% et 12%, avec une moyenne de 9,00% en 2025.

Tu peux également investir dans des SCPI via Homunity Patrimoine, des fonds immobiliers gérés par des sociétés agréées. Tu reçois des revenus locatifs réguliers sous forme de dividendes, sans gestion à assurer. Ces SCPI offrent une mutualisation des risques et une diversification immédiate (zones géographiques, typologie de biens). Leur rendement moyen est autour de 4,5%, avec une durée de détention recommandée de 8 ans.

Autre option : l’investissement locatif neuf, clé en main, avec un accompagnement personnalisé. L’objectif ici est la constitution d’un patrimoine locatif générant des revenus passifs. Enfin, via l’assurance vie, tu peux investir dans des unités de compte immobilières tout en bénéficiant d’un cadre fiscal avantageux.

Ce qui renforce l’attrait de Homunity pour les investisseurs :

• La co-investissement systématique de son actionnaire Tikehau Capital (50%), alignant les intérêts de la plateforme et de ses utilisateurs.
• Un processus de sélection rigoureux avec plus de 80 critères d’audit par projet.
• Des partenariats stratégiques (notamment avec Boursorama Banque pour le PEA-PME, ouvrant la voie à des avantages fiscaux).
• Une expérience utilisateur fluide et transparente, avec une interface intuitive et un accompagnement possible par des conseillers.
• Aucun frais d’entrée ni de gestion sur les projets de crowdfunding.

Bref, que tu cherches du rendement, des revenus passifs ou un cadre fiscal optimisé, Homunity te propose plusieurs leviers d’investissement adaptés à une logique de diversification, à condition bien sûr d’en accepter les risques.

Un exemple concret d’allocation avec Homunity

Imaginons un budget de 20 000€ à répartir sur la plateforme, avec une logique de diversification équilibrée entre rendement, sécurité et horizon de placement :

• 10 000€ en crowdfunding immobilier, répartis sur 5 projets différents (2 000€ par projet) avec des durées entre 12 et 30 mois. Objectif : viser des rendements dynamiques (entre 8% et 12%) tout en mutualisant le risque.
• 6 000€ en SCPI, avec une sélection de 2 à 3 SCPI thématiques (ex : santé, éducation, durable) pour générer des revenus complémentaires réguliers autour de 4,5%, sur un horizon de 8 ans.
• 3 000€ en assurance vie immobilière, répartis entre unités de compte immobilières (SCI, OPCI) et un fonds euro immobilier si disponible. Objectif : croissance à moyen terme avec fiscalité allégée.
• 1 000€ conservés en liquidités sur ton compte Homunity, prêts à être investis dès qu’un nouveau projet intéressant se présente.

Ce type d’allocation permet de profiter des différentes briques proposées sur Homunity tout en conservant une marge de manœuvre. Bien sûr, elle doit être adaptée à ton profil, ton horizon de placement et ta tolérance au risque.

Les précautions à prendre avant d’investir sur Homunity

Certains points de vigilance méritent d’être rappelés avant d’envisager un investissement via le crowdfunding immobilier, et en particulier sur Homunity.

Le risque de perte en capital est bien réel. Même si Homunity affiche un taux de perte de 0,00% sur les projets financés (au 30 avril 2025), les retards de remboursement sont en nette hausse avec 22,04% des projets en retard de plus de 6 mois (en montant investi). Ces retards sont liés à la conjoncture immobilière tendue depuis 2023, marquée par la hausse des taux et les difficultés de financement des promoteurs. Ce contexte rappelle que les performances passées ne garantissent en rien les résultats futurs.

Autre point important : ces placements sont illiquides. Les fonds sont bloqués pendant toute la durée du projet (en général entre 12 et 30 mois) sans possibilité de revente anticipée. Il faut donc envisager cet investissement comme un placement immobilisé à moyen terme.

Voici quelques bonnes pratiques partagées par la communauté d’investisseurs :

• Investir uniquement des sommes que tu peux te permettre d’immobiliser
• Ne jamais tout miser sur un seul projet : mieux vaut fractionner ton capital sur plusieurs opérations
• Étudier soigneusement chaque dossier : lis bien les documents fournis, vérifie la solidité du promoteur et les garanties
• Commencer avec des montants modestes le temps de te familiariser avec la plateforme et son fonctionnement

En résumé, même si Homunity conserve une image professionnelle et transparente, et bénéficie de l’appui de Tikehau Capital, il est essentiel de garder à l’esprit les risques spécifiques au secteur. Le ralentissement actuel du marché oblige les investisseurs à faire preuve de prudence et à diversifier autant que possible leur portefeuille.

La fiscalité sur Homunity

Crowdfunding immobilier

Pour les résidents fiscaux français, les revenus issus des obligations souscrites via Homunity sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) à hauteur de 30%, décomposés comme suit :

• 17,2% de prélèvements sociaux
• 12,8% d’impôt sur le revenu

Ces revenus sont à déclarer comme « revenus mobiliers ». Mais plusieurs options existent :

• Option pour l’imposition au barème progressif : en cochant la case 2OP, tu peux choisir de soumettre ces revenus à ton Taux Marginal d’Imposition (TMI) + 17,2%. Cela peut être intéressant si ton TMI est inférieur à 12%.
• Exonération partielle : si ton revenu fiscal de référence N-2 est inférieur à 25 000€ (célibataire) ou 50 000€ (couple), tu peux être exonéré des 12,8% d’impôt (mais pas des 17,2% sociaux).
• Déduction de pertes : les pertes en capital sur les projets (dans la limite de 1 000€ par projet) peuvent être déduites des intérêts perçus la même année et les 5 suivantes (loi de finances rectificative 2015).

PEA-PME avec Boursorama

Investir via un compte PEA-PME chez Boursorama permet d’éviter l’imposition à 30% : les revenus ne sont soumis qu’aux prélèvements sociaux de 17,2%, à condition de respecter les règles du PEA-PME. Aucun frais supplémentaires ne s’applique, et le parcours est entièrement digitalisé.

Autres produits (SCPI, locatif, assurance vie)

Les sources consultées donnent peu de détails fiscaux spécifiques à ces placements via Homunity. Il faut donc se référer aux cadres fiscaux habituels :

• SCPI : revenus fonciers imposables selon ta tranche marginale + prélèvements sociaux.
• Immobilier neuf : possibilité de défiscalisation via la loi Pinel (jusqu’à 21% de réduction d’impôt sur 12 ans).
• Assurance vie : fiscalité avantageuse après 8 ans de détention, notamment sur les rachats. Attention toutefois aux risques de perte en capital sur les unités de compte.

En résumé, la fiscalité chez Homunity varie selon les supports. Le crowdfunding bénéficie d’un cadre clair (PFU, PEA-PME possible), tandis que les autres placements doivent s’analyser au cas par cas selon ta situation. N’hésite pas à te faire accompagner pour optimiser cette dimension.

L’évolution du crowdfunding immobilier et les perspectives d’Homunity

Le marché du crowdfunding immobilier a connu une forte expansion ces dernières années et la France est aujourd’hui considérée comme l’un des marchés les plus dynamiques en Europe. Homunity s’est affirmée comme un acteur pionnier du secteur, en finançant depuis 2016 plus de 600 projets pour un montant cumulé de plus de 786 millions d’euros (au 30 avril 2025).

L’un des tournants majeurs de son développement reste son rachat par Tikehau Capital en 2019. Ce partenariat stratégique a renforcé sa crédibilité et lui permet de bénéficier d’un appui financier solide. Autre élément rassurant pour les investisseurs : Tikehau co-investit systématiquement sur les projets proposés, à hauteur d’environ 50%.

L’encadrement réglementaire a également évolué. Homunity est aujourd’hui immatriculée en tant que PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif) auprès de l’AMF, conformément au nouveau cadre européen. En parallèle, Homunity Patrimoine agit comme CIF (Conseiller en Investissements Financiers). Cette évolution structurelle renforce la transparence et la sécurité pour les investisseurs.

Malgré ce cadre solide, le marché a été secoué par la crise immobilière de 2023. Le nombre de projets proposés est passé d’une moyenne de 9 à 5 par mois. L’accès au crédit est devenu plus complexe pour les promoteurs, ce qui a entraîné des retards dans les remboursements. Au 30 avril 2025, 22,04% des projets (en montants) affichaient un retard supérieur à 6 mois, mais aucun cas de perte en capital n’a été déclaré à ce jour.

Pour répondre à ces défis, Homunity a accéléré sa diversification en intégrant des offres complémentaires : SCPI, immobilier locatif et assurance vie immobilière. Elle a même obtenu un agrément spécifique pour le crowdfunding immobilier locatif. Cette stratégie vise à répondre à des profils d’investisseurs variés et à équilibrer les horizons de placement.

Parmi les leviers d’avenir, on note aussi son partenariat avec Boursorama Banque, qui permet d’investir dans les projets Homunity via un PEA-PME, ouvrant droit à des avantages fiscaux.

Enfin, même si l’abandon du rechargement par carte bancaire (et ses frais) réduit un peu la flexibilité, l’interface reste accessible, intuitive et évolutive.

En résumé, Homunity s’adapte à un marché en mutation en misant sur la diversification, la rigueur de sélection et des partenariats stratégiques. Malgré les tensions actuelles du marché immobilier, la plateforme conserve un positionnement solide, mais la vigilance reste de mise : les retards augmentent, les projets sont moins nombreux et la diversification, plus que jamais, doit être au cœur de ta stratégie d’investissement.