Dans cet article, je te partage mon analyse et mon avis sur Indemo. Cette plateforme te propose des placements en immobilier mais dans un style très original, avec une rémunération moyenne de 15 % et des projets pouvant atteindre jusqu'à 36 %. Soit clairement un retour sur investissement potentiellement plus élevé que la moyenne.
Cette performance, couplée à une transparence renforcée et à des garanties hypothécaires solides, fait d'Indemo une alternative intéressante si tu es en quête de diversification au-delà des prêts classiques, qu'ils soient conmmerciaux, personnels ou meme immobiliers.
La plateforme Indemo ne fait pas partie de mon portefeuille d'investissement, je ne pourrai donc t'en faire qu'une analyse d'un point de vue extérieur. Qui ne pourra être qu'objectif, pour le coup.
Si tu as déjà testé Indemo ou remarqué que certaines infos ici sont incomplètes ou dépassées, n’hésite pas à laisser un commentaire !
Avis de non-responsabilité
Je n'offre pas de conseils financiers, je partage simplement mes recherches, mon expérience et mon opinion. J'investis sur la plupart les plateformes de crowdlending que j'aborde. Toutes les informations sont fournies sans garantie et les résultats passés ne sont pas un indicateur des performances futures. ! Les liens vers les plateformes d'investissement sont généralement des liens affiliés, ce qui te permet de bénéficier d'une petite commission.
Indemo démarre à peine et c'est déjà une plateforme très réputée pour son sérieux, sur le marché européen de prêts participatifs. On voit tout de suite que beaucoup d'efforts ont été fournis dans la préparation et les exigences du régulateur. Ce qui est une très bonne façon de se faire une idée du sérieux de la plateforme Indemo. En cela, elle se distingue beaucoup de plein d'autres acteurs du marché.
NOTE GLOBALe
Rentabilité
Fiabilité
Liquidité
Interface
Taux d'intérêts moyen: 15 %
Chapitre 1 - Indemo avis - Les infos en bref
Voir mon portefeuille actualisé
Le crowdlending me rapporte entre 6,75 % et 12,5 % par an. Pour savoir comment je fais et recevoir mon portefeuille actualisé régulièrement, inscris-toi ici !
Chapitre 2- Indemo avis Présentation de l'entreprise
2.1. Indemo : tour d'horizon de la plateforme de prêts
Indemo SIA est une société lettone fondée en mai 2022 à Riga avec un capital de base de 330 000 €. Contrairement à d'autres plateformes du secteur, Indemo n'appartient pas à un grand groupe financier. L'entreprise a été créée par Sergejs Viskovskis, Daniel Zhiryakov, Alexander Voloshin et Pavel Poctarenko, tous anciens cadres d'une banque lettone (la Rietumu Banka) avec une expérience cumulée de 8 à 22 ans.
2.2. Indemo - Histoire du lancement
En 2021, ces quatre entrepreneurs ont décidé de quitter leurs postes confortables dans la banque pour lancer Indemo. L'idée était de rendre accessible aux investisseurs individuels des opportunités financières habituellement réservées aux institutions et aux grandes fortunes. Avec une vision claire de démocratiser l'investissement immobilier en Europe. D'où l'idée, d'ailleurs, d'appeler la plateforme Indemo, pour "Investment Democracy". Ils ont développé un modèle économique unique basé sur les créances décotées et les prêts hypothécaires sécurisés.
Le lancement officiel de la plateforme en 2023 a marqué le début d'une collaboration stratégique avec Tamarindo Vector S.L., un acteur majeur du marché immobilier espagnol. Depuis, Indemo a financé des projets pour un total de 9 millions d'euros, attirant plus de 6 600 investisseurs. La plateforme se distingue par sa transparence, les systèmes de sécurité qu'elle a en place, et son approche novatrice du crowdlending immobilier.
L'année qui a suivi son lancement, donc 2024, la plateforme a joui d'emblée un joli succès, quand on regarde les fonds levés sur cette période.
source: p2pmarketdata.com
2.3. Indemo vs. Mintos et Peerberry : comparaison des plateformes
Cela dit, Indemo reste encore un tout petit joueur.
En chiffres, Indemo, c'est:
Tandis que Mintos et PeerBerry dominent le marché avec des volumes de financement tournant respectivement autour des 11 milliards et 3 milliards d'euros, Indemo reste un acteur émergent.
Je nuance cependant en précisant que la plateforme vient à peine d'être lancée. À même pas trois ans au moment où j'écris ces lignes, elle ne risque pas de jouer dans la même cour.
2.4. Qui dirige Indemo ?
2.4.1. La direction et l'équipe à la tête de Indemo
Sergejs Viskovskis - CEO de Indemo
L’entreprise est dirigée par Sergejs Viskovskis. Il est également l'un des cofondateurs de la plateforme, de même qu'un des actionnaires.
Il apport une expertise en droit financier ayant travaillé au sein d'une banque lettone et aussi chez Mintos.
Aux côtés de Sergejs, on retrouve Daniel Zhiryakov, Alexander Voloshin et Pavel Poctarenko, tous issus du secteur bancaire avec une expérience significative dans le domaine.
Pavels Pochtarenko - CRO chez Indemo
Daniels Zirjakovs - CTO chez Indemo
Vladimirs Slapakovs - CFO chez Indemo
L’équipe de direction apporte une expertise précieuse en matière de prêts hypothécaires et de gestion d’actifs.
Indemo emploie une vingtaine de personnes en interne, principalement dédiées à la gestion de la plateforme, à la relation avec les investisseurs et à la conformité réglementaire. Une grande partie des activités, notamment la gestion des créances et le recouvrement de dettes, est externalisée à des partenaires spécialisés comme Atlan Advance Management et Tauris Iberica.
Cette stratégie permet à Indemo de maintenir une structure agile tout en s'appuyant sur l'expertise de partenaires expérimentés dans leurs domaines respectifs.
2.4.2. Les actionnaires principaux de Indemo
Indemo compte 24 actionnaires, comprenant plusieurs entrepreneurs chevronnés et des investisseurs institutionnels.
Parmi eux :
- Ilja Hagins : Directeur chez Tamarindo Vector et Atlan Advance (deux sociétés spécialisées dans la gestion de créances et l'immobilier en Espagne). Il possède une riche expérience dans les secteurs de la finance et de l'immobilier. Son rôle stratégique dans le développement de ces entreprises en fait un atout majeur pour Indemo.
- Andrzej Pawlow : Connu pour son expertise en gestion financière, il apporte une vision pragmatique et orientée résultat à la plateforme.
- AS "Aquarium Investments" : Un fonds d'investissement réputé, renforçant la solidité financière de l'entreprise.
Sauf erreur dans ma recherche, l'entreprise n'a aucun actionnaire bénéficiaire, avec Ilja Hagins qui détient la plus grosse part à seulement 24,2%, d'après le site officiel des entreprises lettones.
Indemo bénéficie ainsi d'un actionnariat diversifié, combinant compétences financières, stratégiques et entrepreneuriales, offrant une base solide pour sa croissance future.
Et pour le coup ça reflète très bien la culture de l'entreprise.
Chapitre 3 - Indemo avis : Quels sont les risques pour les investisseurs ?
Investir dans le crowdlending comporte toujours des risques, il est donc crucial de bien s'assurer de la fiabilité et de la réputation d'une plateforme avant de s'engager.
Au-delà de cet aspect, il y a un point essentiel qui représente, selon moi, le principal risque de la plateforme : sa jeunesse. Tant qu'Indemo n'aura pas prouvé sa résilience, notamment lors de périodes économiques difficiles, il faudra rester prudent. Même si l'équipe expérimentée aux commandes inspire confiance.
3.1. Indemo est-elle une plateforme régulée et sécurisée?
La réponse est oui. Indemo est régulée par la Banque centrale de Lettonie, et se conforme pleinement à la directive européenne MiFID II.
Cette régulation impose une séparation stricte des fonds des investisseurs et ceux de l’entreprise, garantissant ainsi une meilleure sécurité des investissements.
À savoir aussi qu'Indemo bénéficie du système d'indemnisation des investisseurs de l'UE, offrant une protection de 90 % sur les fonds non investis jusqu’à 20 000 € en cas de faillite de la plateforme.
3.2. Indemo est-elle une entreprise rentable ?
3.2.1. Comment est-ce que Indemo gagne de l'argent ?
Indemo génère ses revenus principalement à travers deux canaux distincts mais complémentaires.
3.2.1.1. Les créances décôtées
Tout d'abord, la plateforme agit en tant qu'intermédiaire pour les investissements en créances décotées (en anglais "Discounted Debt Investments" ou DDI). Dans ce modèle, Indemo achète des dettes non performantes auprès de banques espagnoles à un prix réduit. Elle procède ensuite à la vente des actifs immobiliers sous-jacents à leur valeur marchande.
Le bénéfice réalisé est partagé équitablement entre les investisseurs et la société de prêt, après déduction de la commission d'Indemo. Cette approche permet à la plateforme de tirer profit de chaque transaction réussie, sans imposer de frais directs aux investisseurs.
3.2.1.2. Les prêts hypothécaires
Ensuite, Indemo perçoit également une part des intérêts générés par les prêts hypothécaires proposés sur la plateforme. Ces prêts, généralement accordés à des entreprises ou des particuliers en Espagne, sont garantis par des hypothèques de premier rang.
La société de prêt partenaire, Tamarindo Vector S.L., joue un rôle clé en refinançant ces prêts via des Notes listées sur la plateforme Indemo. En tant qu'intermédiaire, Indemo prélève une commission sur les intérêts payés par les emprunteurs, renforçant ainsi la diversification de ses revenus.
3.2.2. Indemo : en bénéfice ?
La réponse est non. Actuellement, Indemo ne dégage pas encore de bénéfices nets. Ce à quoi on ne peut pas décemment s'attendre, la plateforme est encore bien trop jeune pour afficher les millions de bénéfice de Robocash par exemple. Bref, rien d'anormal dans ce cas.
Indemo - perte 2023
3.3. Taux de défaut chez Indemo
Le modèle d'affaires d’Indemo est assez particulier. Les créances décotées avec lesquelles la plateforme travaille, sont, par essence, des prêts en défaut. Donc la question ne se pose que pour les prêts hypothécaires.
Cela dit, jusqu’à présent, Indemo n’a enregistré aucune perte. Mais attention, on n'en est qu'aux débuts de la plateforme, donc on ne peut pas encore vraiment se reposer sur ces chiffres. Ça nous donne juste un indicateur qu'à priori, pour l'instant, l'entreprise tourne bien.
3.4. Que se passe-t-il si Indemo fait faillite ?
En cas de faillite de la plateforme, les fonds des investisseurs sont protégés à hauteur de 90 %, avec un plafond de 20 000 €.
De plus, les fonds des investisseurs sont séparés des fonds opérationnels de la société, limitant ainsi les risques.
En pratique, ça veut dire que même si Indemo rencontre des difficultés financières, les fonds des investisseurs restent protégés et accessibles.
Cela dit, note bien que cette protection ne s’applique qu’aux fonds non investis.
3.5. Indemo face aux crises : comment la plateforme s’adapte ?
La question ne peut pas se poser ici, puisque la plateforme est beaucoup trop jeune. On est obligés d'attendre la prochaine crise pour voir comment elle réagit. Mais vu le départ qu'elle prend, je suis assez confiante.
3.6. Indemo : qu’en est-il de la transparence envers les investisseurs ?
Indemo est un bon élève en la matière avec une très bonne transparence, sur plusieurs aspects. La plateforme offre un accès détaillé à plein d'informations clés de l'entreprise et des des projets, tels que les rapports annuels accessibles directement, ou des rapports d'évaluation immobilière indépendants pour voir le ratio prêt/valeur (ou "loan-to-value", LTV en anglais) et suivre en temps réel l'évolution de leurs investissements via un tableau de bord intuitif.
Indemo publie régulièrement des mises à jour sur la qualité de son portefeuille, avec une performance de 100 % des prêts en cours en mars 2025. Chaque projet inclut des documents essentiels tels que les contrats, les évaluations des biens et les scénarios de performance.
Toutes les conditions générales et les risques potentiels sont clairement affichés dans les fiches d'information clés et les prospectus fournis par la plateforme, permettant aux investisseurs de prendre des décisions éclairées.
Je mettrai quand-même un bémol sur l'absence de stats globales sur la plateforme. Ou alors j'ai mal cherché.
Chapitre 4 - Comment fonctionne la plateforme d'investissement Indemo ?
4.1. Programme de parrainage sur Indemo
Indemo propose régulièrement des programmes de parrainage. Tu trouveras l'offre actuelle dans dans cette section du comparateur de plateformes, où je mets la liste constamment à jour, de tous les bonus et cashbacks.
Ces offres sont un bon moyen d'optimiser ton retour sur investissement dès le début de ton aventure sur cette plateforme de crowdfunding immobilier.
4.2. Processus d'inscription
Le processus d'inscription sur Indemo est simple mais relativement détaillé. Pour créer un compte, il suffit de fournir une adresse e-mail et un mot de passe, puis de remplir un formulaire avec des informations personnelles telles que le nom, l'adresse et les détails fiscaux. La plateforme impose une vérification d'identité via le service Veriff, où il te sera demandé de scanner un QR code, de télécharger une pièce d'identité (comme une carte d'identité ou un passeport) et de prendre un selfie.
En plus de la vérification d'identité, tu devras passer un test d'évaluation de la durabilité et de l'adéquation de l'investissement. Ce test vise à évaluer ton niveau d'expérience en matière d'investissement et à déterminer si les produits proposés par Indemo correspondent bien à ton profil d'investisseur. Ce questionnaire inclut des questions sur tes connaissances financières, ta tolérance au risque et tes objectifs d'investissement.
Le temps nécessaire pour finaliser l'inscription est d'environ 15 minutes. Une fois toutes les étapes terminées, l'équipe d'Indemo examine ta demande et active généralement ton compte en quelques heures seulement. Tu pourras ensuite transférer des fonds depuis un compte bancaire européen ou de l'Espace économique européen, à condition que le compte soit à ton nom.
4.2.1. Conditions d'inscription
Pour t'inscrire sur Indemo, tu dois:
4.2.2. La création de compte sur Indemo
Créer un compte sur Indemo est un processus structuré en plusieurs étapes. Après avoir renseigné ton e-mail et créé un mot de passe sécurisé, tu dois valider ton adresse électronique via un lien envoyé par Indemo. Ensuite, il te faudra compléter tes informations personnelles : nom, adresse, pays de résidence, informations fiscales, et indiquer si tu es une personne politiquement exposée.
Le processus inclut également une vérification via Veriff, un prestataire spécialisé dans l'identification à distance. L'étape finale consiste à répondre à un questionnaire d'adéquation, permettant à Indemo de vérifier si les produits d'investissement proposés correspondent bien à ton profil d'investisseur. Ce test est essentiel pour respecter les exigences réglementaires de la directive MiFID II en matière de services financiers.
Une fois le compte validé, tu peux transférer des fonds directement depuis ton compte bancaire. Pour plus de sécurité, il est recommandé d'activer l'authentification à deux facteurs (2FA) dans les paramètres de ton compte Indemo.
4.3. Virements bancaires
4.3.1. Pour les dépôts
Classique, tu vas dans la section « Dépôt » que tu peux retrouver dans ton tableau de bord.
Tu peux aussi consulter ton historique de paiement ainsi que les coordonnées bancaires vers lesquelles tu peux faire ton virement.
Toujours classique des plateformes d'investissement, note que l'argent doitprovenir d'un compte à ton nom !
4.3.2. Pour les retraits
Pour retirer tes fonds sur Indemo, rends-toi dans la même section que pour les dépôts, mais cette fois-ci, clique sur l'onglet « Retirer ». Tu pourras ainsi récupérer tes intérêts ainsi que ton capital initial, à condition que celui-ci ne soit pas encore investi dans des projets en cours. Fais bien attention : lors du retrait, il est impératif d'utiliser le même compte bancaire à ton nom que celui utilisé pour le dépôt."
4.3.3. Les modes de paiement
En termes de moyens de paiement, Indemo exige que les transferts de fonds proviennent d'un compte bancaire européen ou de l'EEE. Tu ne pourras utiliser ta carte bancaire pour les dépôts ou les retraits.
4.3.4. La durée de traitement des transferts d'argent
Les dépôts sur Indemo arrivent généralement le jour même, en fonction de ta banque. Cela étant, ça peut prendre entre un et deux jours ouvrés avant que ton argent soit disponible sur la plateforme.
4.4. Les outils pour investir sur Indemo
Indemo propose deux options principales pour investir sur sa plateforme: l'investissement manuel et la fonction d'auto-investissement.
4.4.1. Indemo - Auto-invest
Indemo propose également une fonction d'auto-investissement (Auto Invest), conçue pour automatiser le processus d'investissement. L'outil reste assez basique mais il te permet de définir des critères précis tels que le montant à investir, le type de Notes (prêts hypothécaires ou créances décotées), le pourcentage de réinvestissement des intérêts, et le ratio PTV souhaité.
Une fois les paramètres configurés, la plateforme investit automatiquement les fonds disponibles dans les projets correspondant à ces critères.
L'Auto Invest est un outil pratique pour les investisseurs qui souhaitent diversifier leur portefeuille sans avoir à analyser chaque projet individuellement.
4.4.2. Indemo - Investissement en manuel
L'investissement manuel sur Indemo te permet de sélectionner individuellement les projets dans lesquels tu souhaites placer tes billes. La plateforme affiche les projets sous forme de "Notes", qui regroupent plusieurs actifs immobiliers ou créances décotées.
Sur le marché primaire, chaque projet est accompagné d'une fiche détaillée qui inclut toutes les informations essentielles : taux d'intérêt, plan de remboursement, garanties proposées, durée du projet et localisation, valeur des garanties hypothécaires, ratio LTV, etc. Cette transparence te permet d'évaluer précisément chaque opportunité avant d'investir.
Je suis généralement partisane de l'investissement automatique pour y passer le moins de temps possible. Mais si tu débutes sur la plateforme, ca peut s'avérer pertinent de passer d'abord en manuel, histoire de te familiariser avec les mécanismes de la plateforme et d'ajuster tes choix en fonction de ton appétence au risque.
4.4.3. Le marché secondaire
Il n'y en a pas. La plateforme ne te permet donc pas de liquider des investissements en cas de besoin, tu devras attendre que les prêts arrivent à échéance.
4.4.4. L'application Indemo
Actuellement, il n'existe pas non plus d'application mobile pour Indemo. La plateforme est accessible uniquement via le site web.
4.5. Le montant minimum d'investissement
Le montant minimum pour commencer à investir sur Indemo est de seulement 10 €. Excellent si tu es curieux de découvrir la plateforme et ce nouveau modèle d'affaire, ou si tu cherches à diversifier ton portefeuille.
En comparaison avec d'autres plateformes de crowdfunding immobilier, ce seuil d'entrée est particulièrement bas, rendant Indemo attractif si tu veux tester la plateforme avec un risque limité.
4.6. Les taux d'intérêts
Indemo propose des rendements attractifs, avec un taux moyen annoncé de 10% annuel pour les prêts hypothécaires et 15 % pour les créances décotées.
En 2024 le premier projet a apporté un rendement astronomique, entre 22% et 118% selon les montants investis.
4.7. Les frais sur Indemo
Actuellement, il n'y a aucun frais d'inscription, de gestion ou de retrait sur la plateforme. Une bonne nouvelle pour maximiser ton retour sur investissement sans être impacté par des coûts cachés ou des commissions élevées.
4.8. Dans quels pays peut-on investir sur Indemo?
Actuellement Indemo te laisse investir exclusivement en Espagne. On s'attend toutefois à voir venir d'autres pays d'ajouter aux possibilités de la plateforme.
4.9. Les types de prêts disponibles sur Indemo
Comme je l'ai évoqué plus haut, Indemo te permet d'investir dans des titres adossés à des actifs:
4.10. Le service client chez Indemo
Tu as 3 moyens de contacter le service client de la plateforme:
Ces différentes options te permettent d'obtenir rapidement de l'aide et de renforcer la transparence et ta confiance envers la plateforme.
Chapitre 5 - Quelles garanties offre Indemo ?
Indemo ne propose pas de garantie de rachat. La perte totale en capital n'est donc pas à exclure.
La plateforme propose, en revanche, plusieurs garanties solides pour sécuriser les investissements de ses utilisateurs.
5.1. Les hypothèques
Tout d'abord, chaque projet listé sur la plateforme est adossé à des hypothèques de premier rang sur des biens immobiliers situés en Espagne. Cette garantie hypothécaire offre une protection tangible aux investisseurs en cas de défaut de paiement des emprunteurs.
Indemo travaille en partenariat avec Tamarindo Vector S.L., une société de prêt spécialisée et régulée par la Banque d'Espagne. Cette collaboration inclut également Atlan Advance Management et Tauris Iberica, deux entreprises reconnues pour leur expertise en gestion d'actifs et en recouvrement de créances. Ces partenaires effectuent une évaluation minutieuse des biens immobiliers utilisés comme garanties, souvent réalisée par des experts indépendants comme Tinsa ou Idealista. Cette évaluation indépendante permet de s'assurer que la valeur des actifs dépasse le montant du prêt, renforçant ainsi la sécurité de l'investissement.
5.2. La protection des fonds investisseurs
En plus de ces garanties immobilières, Indemo offre une sécurité juridique supplémentaire grâce à son cadre réglementaire. La plateforme conserve les fonds des investisseurs séparément de ses propres comptes opérationnels, conformément aux exigences de la directive européenne MiFID II. En cas de faillite de la plateforme, les investisseurs bénéficient d'une couverture à hauteur de 90 % de leurs fonds non investis, dans la limite de 20 000 €, grâce au système de compensation des investisseurs (EU Directive 97/9/EC).
Enfin, en cas de défaillance de Tamarindo Vector S.L., Indemo a mis en place un mécanisme permettant de prendre le contrôle de cette société de prêt et de sécuriser les actifs sous-jacents. Cela ajoute une couche de protection supplémentaire, garantissant que même en cas de difficulté majeure, les actifs restent accessibles et protégés au bénéfice des investisseurs.
Chapitre 6 - Fiscalité Indemo : comment ça marche ?
Attention, n’oublie pas : ceci n’est pas un conseil fiscal. Si tu as des doutes, il est recommandé de consulter un professionnel. Les règles peuvent varier selon ta résidence fiscale.
Indemo applique une fiscalité assez simple pour les investisseurs européens. Une retenue à la source de 5 % est appliquée sur les revenus générés par les investissements sur la plateforme. Ce taux peut être réduit ou même annulé en fonction des conventions fiscales entre la Lettonie et ton pays de résidence fiscale.
Si tu investis via une société, il n'y a aucune retenue à la source, ce qui peut être intéressant pour les entreprises cherchant à optimiser leur fiscalité. En dehors de l'UE, la retenue à la source grimpe à 20 %, il faut donc bien vérifier les implications fiscales selon ta situation.
Indemo facilite aussi la déclaration fiscale en fournissant un rapport fiscal détaillé à chaque investisseur. Ce document permet de simplifier la déclaration des revenus dans ton pays de résidence et d’éviter la double imposition en compensant les impôts déjà prélevés avec ceux dus localement.
Bonne nouvelle : pas besoin de paperasse supplémentaire pour les investisseurs européens. Indemo utilise simplement les infos fournies lors de ton inscription, rendant le processus assez fluide et sans prise de tête.
Chapitre 7 - Mon avis perso sur Indemo
7.1. Indemo - les avantages
7.2. Indemo - inconvénients
7.3. Indemo, Dans l'ensemble...
Perso, Indemo ne fait pas partie de mon portefeuille, mais depuis peu, je commence sérieusement à la considérer, notamment à cause de son sérieux et de son approche particulièrement innovante, en plus du retour sur investissement qu'on peut en attendre.
L'âge de la plateforme est un critère qui me fait beaucoup hésiter, cependant. Mais il faut bien le dire, le potentiel est très intéressant pour diversifier son portefeuille d’investissement en immobilier avec des rendements potentiellement élevés.
Pour voir Indemo et tester la plateforme, clique sur ce lien.
Par contre, Indemo ne sera pas top pour toi, si :
Dans ces cas-là, il vaut mieux envisager une autre plateforme, qui rentre mieux dans tes critères.
GUIDE DES PLATEFORMES
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Chapitre 8 - Indemo - quelles alternatives à la plateforme ?
Parmi les alternatives à Indemo, on peut citer EstateGuru pour les prêts immobiliers classiques, ainsi que Protifus et Crowdpear pour des options d’investissement similaires, mais avec des approches de diversification différentes.
8.1. Indemo vs. Estateguru : laquelle choisir ?
Estateguru est une plateforme immobilière d'Estonie, bien plus établie qu'Indemo puisqu'elle a plus de dix ans d'existence. La plateforme fournit des prêts garantis aux promoteurs immobiliers commerciaux et affichait un bilan solide jusqu'en 2022. Depuis 2023, elle traverse une crise importante, dûe à une vague de défauts extrême sur le marché allemand, cela dit les autres marchés n'ont pas ce problème. Si tu y investis, vas-y avec prudence.
>>> Voir mon analyse d'Estateguru
8.2. Indemo vs. Crowdpear : laquelle choisir ?
Toujours en immobilier, Crowdpear est une alternative à considérer. La plateforme est aussi jeune, par contre, elle existe depuis 2023, c'est un spin-off PeerBerry qui évolue dans un cadre réglementaire strict, comme Indemo, mais dans un modèle plus classique.
>>> Voir mon analyse de Crowdpear
8.3. Indemo vs. LANDE : laquelle choisir ?
Si tu recherches une diversification géographique ou sectorielle, LANDE peut être une option intéressante. Cette plateforme lettone propose des prêts agricoles sécurisés avec un rendement moyen de 11 %, offrant ainsi une approche complémentaire à l'immobilier espagnol proposé par Indemo.
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FAQ : Questions fréquemment posées sur Indemo
Une créance décotée (ou Discounted Debt Investment - DDI) est une dette qui n'est pas ou plus remboursée par l'emprunteur (on parle de prêt en défaut ou Non-Performing Loan - NPL). Indemo les achète auprès de banques espagnoles à un prix bien inférieur à leur valeur nominale.
Indemo se spécialise dans ce modèle car il permet d'offrir des rendements potentiellement plus élevés (taux moyen annoncé de 15 %) aux investisseurs. La plateforme gagne de l'argent en vendant l'actif immobilier qui garantit la dette à sa valeur marchande. La différence entre le prix d'achat décoté et le prix de vente final constitue le bénéfice, partagé entre les investisseurs et la société de prêt. C'est un mécanisme puissant pour capter de la valeur là où les institutions financières traditionnelles cherchent à se décharger rapidement de ces actifs.
Tamarindo Vector S.L. est un partenaire stratégique clé d'Indemo, régulé par la Banque d'Espagne. Son rôle principal est de sourcer (trouver) et de gérer les actifs (créances décotées et prêts hypothécaires) en Espagne. Concrètement, c'est cette société qui achète les prêts auprès des banques et qui gère le processus de refinancement ou de recouvrement.
Les autres partenaires, comme Atlan Advance Management et Tauris Iberica, sont spécialisés dans la gestion d'actifs et le recouvrement de dettes. Indemo, étant une plateforme agile, externalise ces tâches complexes à ces experts locaux. Cela garantit une gestion efficace des garanties immobilières (les hypothèques) et des procédures de recouvrement. Cette structure permet à Indemo de se concentrer sur la technologie et la relation avec les investisseurs, tout en s'appuyant sur des spécialistes pour la gestion des actifs sous-jacents.
Non, l'article indique qu'il n'y a aucun frais d'inscription, de gestion ou de retrait actuellement sur la plateforme.
Indemo génère principalement ses revenus en prélevant une commission sur les bénéfices réalisés lors de la vente des biens immobiliers associés aux créances décotées, et en prenant une part des intérêts payés par les emprunteurs dans le cadre des prêts hypothécaires. Pour toi, en tant qu'investisseur, cela signifie que le rendement annoncé est celui que tu reçois avant la retenue à la source (fiscalité), sans frais supplémentaires venant rogner tes gains.
Le ratio Prêt/Valeur (Loan-to-Value - LTV) est un indicateur de risque fondamental. Il représente la relation entre le montant du prêt et la valeur estimée de l'actif immobilier qui sert de garantie (l'hypothèque).
LTV=Valeur de la garantie immobilieˋreMontant du preˆt
Un LTV bas (par exemple, 50 % ou moins) est généralement plus sécurisant pour l'investisseur. Cela signifie que la valeur du bien immobilier est significativement supérieure au montant prêté. En cas de défaut de l'emprunteur et de revente forcée du bien, il y a une marge de sécurité importante pour couvrir le capital des investisseurs. Indemo met en avant ce ratio et utilise des rapports d'évaluation immobilière indépendants pour s'assurer de la solidité des garanties, ce qui t'aide à prendre une décision éclairée.
Comme Indemo ne propose pas de marché secondaire, la liquidité de tes investissements est liée à la durée des projets. Tu dois généralement attendre que les prêts arrivent à échéance ou que le processus de recouvrement et de vente des biens immobiliers associés aux créances décotées soit finalisé.
Créances décotées (DDI) : La durée est souvent variable et moins prévisible car elle dépend du temps nécessaire pour finaliser la vente du bien en défaut. C'est pour cela que ce modèle peut rendre difficile la prévision de ta trésorerie.
Prêts hypothécaires : Ces prêts ont une durée plus fixe, spécifiée dans la fiche du projet (Note).
Pour récupérer tes fonds, il faut que le capital ne soit plus investi dans un projet en cours. Si tu as besoin de liquidités rapidement, Indemo n'est peut-être pas la meilleure plateforme pour cette partie de ton portefeuille.
Si tu es un investisseur situé en dehors de l'UE ou de l'EEE, tu ne pourras malheureusement pas t'inscrire sur Indemo.
Actuellement, la plateforme est régulée par la Banque centrale de Lettonie et se conforme à la directive européenne MiFID II. Cette réglementation limite l'acceptation des investisseurs aux résidents de l'Union Européenne ou de l'Espace Économique Européen. Il est donc impératif d'avoir une résidence et un compte bancaire dans l'une de ces zones pour ouvrir un compte sur Indemo et commencer à investir.
Indemo ne propose pas de garantie de rachat, contrairement à d'autres plateformes de crowdlending. Cette absence est directement liée à son modèle économique, notamment les créances décotées.
La garantie de rachat s'applique généralement aux prêts non performants pour les ramener à jour. Or, par définition, les créances décotées sont déjà des prêts en défaut que la plateforme achète à prix réduit. La stratégie n'est pas de les remettre sur les rails, mais de les dénouer en vendant la garantie hypothécaire sous-jacente. L'objectif est donc de récupérer le capital et réaliser un profit via la vente de l'actif, non de se substituer au défaut de l'emprunteur. C'est pourquoi Indemo mise sur la solidité de l'hypothèque de premier rang (la sécurité du bien immobilier) comme principale protection, et non sur une promesse de rachat interne. Cela implique, comme noté dans l'article, qu'une perte totale en capital n'est pas théoriquement exclue, même si les garanties sont robustes.
Indemo met l'accent sur la transparence pour te permettre de garder un œil sur tes placements. Tu peux suivre tes investissements via un tableau de bord intuitif sur le site web.
Pour chaque projet (Note), la plateforme fournit un ensemble de documents détaillés qui te permettent de suivre l'évolution de la garantie :
Rapports d'évaluation immobilière indépendants : Ces documents t'informent sur la valeur actuelle du bien et son ratio LTV, te permettant de juger de la marge de sécurité.
Contrats et scénarios de performance : Ils te donnent une idée des attentes de rendement et des conditions légales.
Mises à jour régulières : La plateforme publie des informations sur la qualité de son portefeuille et l'état d'avancement des projets de recouvrement ou de développement, ce qui te permet d'avoir une visibilité en temps réel sur l'état de tes "billes" (pour reprendre ton expression !).
C'est une excellente question, et tout dépend de ta stratégie !
Pour débuter, l'investissement manuel est pertinent : Il te force à examiner les fiches de projets (Notes), à comprendre le ratio LTV, les garanties et les durées. C'est la meilleure façon de te familiariser avec le modèle unique d'Indemo, ses mécanismes de risque et de rendement, et ainsi d'ajuster tes choix selon ton appétence.
Pour optimiser et diversifier, l'Auto-Invest est idéal : Une fois que tu as compris la plateforme, l'outil d'Auto-Invest te permet d'automatiser ta diversification. Tu peux définir des critères comme le montant minimum à investir, le type de Notes (prêts hypothécaires vs. créances décotées) et le LTV souhaité. Cela te fait gagner du temps et garantit que ton capital est réinvesti rapidement dès qu'un nouveau projet correspondant à tes critères est disponible.