Dans cet article, je te propose une analyse détaillée de La Première Brique, une plateforme française de crowdfunding immobilier qui connaît une croissance rapide depuis sa création. Elle séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à son ticket d’entrée à 1 €, ses rendements attractifs et sa documentation soignée. Mais quels sont les risques réels ? La plateforme est-elle fiable sur le long terme ? Voici mon retour complet, chiffres à l’appui.
La plateforme La Première Brique ne fait pas partie de mon portefeuille d’investissement, l’analyse qui va suivre sera donc d’un point de vue extérieur.
Si tu as déjà testé La Première Brique ou remarqué que certaines infos ici sont incomplètes ou dépassées, n’hésite pas à laisser un commentaire !
La Première Brique : tour d’horizon
Présentation générale
Créée en 2019, La Première Brique est une plateforme de crowdfunding immobilier française, régulée par l’AMF via l’agrément PSFP (Prestataire de Services de Financement Participatif). Malgré sa jeunesse, elle connaît une forte croissance et figure parmi les plateformes les plus dynamiques du marché. Elle permet aux particuliers de participer au financement d’opérations immobilières, majoritairement des projets de marchands de biens (achat-revente, division foncière, rénovation légère, etc.).
Accessible dès 1 €, elle se distingue par un volume de projets conséquent avec plusieurs opportunités proposées chaque semaine. À ce jour, plus de 650 projets ont été financés pour un montant total dépassant 250 millions d’euros.
Chiffres-clés
- Plateforme lancée en 2019
- Plus de 206 M€ financés
- Plus de 60 000 investisseurs inscrits
- Aucun défaut définitif à ce jour
| Critères | Données actualisées |
|---|---|
| Ticket minimum | 1 € |
| Rendement moyen brut | 11,4 % à 12,46 % |
| Performance nette estimée | 8 % à 10 % (après diversification et pertes éventuelles) |
| Durée moyenne des projets | 12 à 24 mois |
| Statut réglementaire | PSFP (AMF – n° FP-2023-15) |
| Taux de perte définitive | 0 % (mais avec retards et procédures en cours) |
Qui dirige La Première Brique ?
La Première Brique a été fondée en 2019 par Hugo Berthe et Thomas Danset, deux jeunes entrepreneurs qui occupent encore aujourd’hui les fonctions de dirigeants et actionnaires de référence. Leur ambition dès le départ : rendre l’investissement immobilier plus simple, plus accessible et plus transparent, en s’appuyant sur les valeurs originelles du crowdfunding comme la proximité et la solidarité, tout en y ajoutant une exigence de performance et de sécurité.
L’entreprise est basée à Lyon et s’appuie sur une équipe jeune et dynamique, très active sur les réseaux sociaux. Hugo Berthe est d’ailleurs régulièrement visible en ligne pour partager les coulisses et les orientations stratégiques de la plateforme.
En 2025, le fonds iXO Private Equity est entré au capital en tant qu’actionnaire minoritaire, ce qui renforce la solidité financière de la société tout en laissant les fondateurs aux commandes opérationnelles.
Certains observateurs ont toutefois noté que Hugo et Thomas étaient à l’origine des dirigeants peu expérimentés, ce qui a pu conduire à certaines erreurs, notamment lors de la période difficile du marché immobilier en 2022. Cela a notamment conduit à accepter des projets portés par des opérateurs peu expérimentés. La plateforme semble en avoir tiré des enseignements, en professionnalisant davantage la sélection et la structuration des opérations.
Leur capacité à continuer à s’entourer de profils expérimentés est régulièrement mentionnée comme un point de vigilance, surtout dans un contexte de forte croissance et de complexité accrue du marché. Malgré cela, leur vision reste au cœur de l’identité de La Première Brique : démocratiser l’accès à l’investissement immobilier, tout en restant exigeants sur la qualité des projets proposés.?
La Première Brique : comment fonctionne cette plateforme ?
La Première Brique est une plateforme de crowdfunding immobilier fondée en 2019. Elle permet de financer des projets portés par des professionnels de l’immobilier, principalement des marchands de biens et parfois des promoteurs. Elle se distingue par un ticket d’entrée extrêmement bas, fixé à 1 € seulement, ce qui la rend unique sur le marché et permet une diversification très poussée.
La plateforme est régulée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) en tant que Prestataire de Services de Financement Participatif (PSFP), conformément à la réglementation européenne.
Le principe est simple : tu choisis parmi les projets immobiliers proposés, tu investis le montant souhaité à partir de 1 €, et tu reçois des intérêts en retour. Une fois le projet remboursé, tu récupères ton capital avec les intérêts. Les projets durent en moyenne entre 12 et 24 mois.
Interface et expérience utilisateur
Le site est souvent jugé simple et efficace. Bien que certaines pages aient été critiquées dans le passé, l’interface a récemment été améliorée. La page « Mes investissements » manque encore un peu d’ergonomie, mais l’ajout de filtres a apporté une réelle valeur. La rubrique « porte-monnaie » permet un suivi clair des mouvements financiers.
Même sans être connecté, tu peux consulter les statistiques générales, le fonctionnement de la plateforme et un aperçu des projets. Une application mobile est également disponible sur iOS et Android.
Présentation des projets
C’est un des points forts de La Première Brique. Chaque projet est présenté avec :
- un aperçu rapide (nom, visuel, localisation, date, rendement, montant, nombre d’investisseurs),
- une fiche projet détaillée (contexte, objectif, montant, durée, rendement, porteur de projet, garanties, modalités de financement),
- un dossier PDF complet d’une trentaine de pages, incluant : plans, photos, bilan financier, informations urbanistiques, commercialisation, autorisations, garanties, expérience du porteur, calendrier prévisionnel, etc.
Les bilans financiers sont jugés simples mais complets. Certains regrettent toutefois que les marges soient calculées sur la durée cible plutôt que sur la durée maximale. Les garanties proposées (hypothèques, fiducies, GAPD…) sont systématiquement mises en avant.
Des progrès ont été notés sur la qualité des documents, même si certaines rubriques comme « Travaux » ou la stratégie de commercialisation pourraient être davantage détaillées pour les projets complexes.
Communication et suivi
La Première Brique est largement reconnue pour la qualité de sa communication et de son accompagnement client. C’est l’un des atouts les plus cités par les investisseurs.
La communication autour des projets est jugée régulière, transparente et souvent personnalisée. Les mises à jour sont fréquentes et soignées, parfois illustrées de photos de chantier ou rédigées avec une touche d’humour. Bien que certains les trouvent parfois un peu brèves, elles ont le mérite de montrer que la plateforme suit de près l’évolution des opérations.
La relation avec la communauté est active : l’équipe est à l’écoute des retours utilisateurs, prend en compte les remarques et améliore continuellement la présentation des projets. Même si certaines fiches restent standardisées, la qualité globale de la documentation s’est nettement améliorée avec le temps.
La plateforme utilise plusieurs canaux pour informer : emails, réseaux sociaux (Facebook, LinkedIn, Instagram, YouTube). En revanche, il n’existe pas encore de blog d’information ni de possibilité d’échanger directement sur les pages projet, ce que certains utilisateurs regrettent.
Côté support client, le service est jugé excellent. Les réponses sont rapides, souvent en moins de 24 h, parfois même en 30 minutes. Le support est accessible via chat (avec des membres de l’équipe, pas des bots), par email, téléphone, formulaire de contact ou en se rendant dans les bureaux à Lyon. Un centre d’aide est également disponible en ligne.
La qualité de service est constante, quel que soit le montant investi. Quelques rares critiques évoquent des réponses imprécises ou une certaine baisse de vigilance sur les consignes ou la sélection de projets, notamment lors de périodes de forte activité ou de crise.
Dans l’ensemble, la stratégie de communication ouverte et proactive contribue fortement à la bonne image de La Première Brique. Elle renforce la confiance des investisseurs, en particulier les plus novices, qui bénéficient d’un cadre clair et rassurant pour suivre leurs placements.
Les avantages et les risques d’investir via La Première Brique
Avantages
- Accessibilité inégalée avec un ticket d’entrée de 1 €
- Rendements attractifs : en moyenne autour de 11,4 %, certains projets pouvant dépasser 12 %
- Pas de frais pour l’investisseur : ce sont les porteurs de projet qui rémunèrent la plateforme
- Documentation complète et transparente, en amélioration constante
- Suivi régulier des projets avec des mises à jour envoyées automatiquement
- Historique sans perte en capital depuis 2019 (mais avec nuances, voir plus bas)
Risques et limites
Comme tout placement, le crowdfunding immobilier présente des risques :
- Retards fréquents : une part importante des projets lancés en 2022 ont subi des retards de remboursement. Cela impacte la rentabilité réelle.
- Pas de liquidité : aucun marché secondaire, il faut attendre la fin du projet pour récupérer les fonds, parfois au-delà de la durée initiale prévue.
- Risque de perte en capital : même si aucune perte définitive n’a été enregistrée, certains projets sont en procédure collective. Tant qu’un certificat d’irrécouvrabilité n’est pas émis, ils ne sont pas comptabilisés comme « en perte ».
- Optimisme des prévisions financières : les marges sont souvent présentées sur la base d’un scénario « cible » plutôt que sur la durée maximale du prêt.
Garanties
Les projets peuvent être assortis de différentes garanties :
- Hypothèque de premier rang (souvent valorisée par les investisseurs expérimentés)
- Fiducie
- Nantissement de parts
- Garantie à première demande (GAPD)
Ce sont des éléments à vérifier projet par projet.
La Fiscalité sur La Premiere Brique
- Pour les résidents fiscaux français : les intérêts sont soumis au PFU de 30 % (ou au barème progressif si option).
- Pour les non-résidents : les intérêts sont versés bruts, à déclarer dans le pays de résidence fiscale.
Statistiques et performances
Croissance et volume financé
Depuis sa création en 2019, La Première Brique connaît une croissance très soutenue. Elle a financé plus de 258 millions d’euros à travers 669 projets à fin avril 2025. Voici l’évolution annuelle des montants levés :
- 2019 : 0,6 M€
- 2020 : 0,9 M€
- 2021 : 12,9 M€
- 2022 : 35 M€
- 2023 : 73,1 M€
- 2024 : 84,3 M€
Le nombre de projets a progressé de 4 en 2019 à plus de 200 en 2023. Cette fréquence élevée de projets est perçue comme un véritable atout pour diversifier facilement son portefeuille.
Rendement et TRI
Les rendements moyens bruts affichés tournent autour de 11 à 12 %, avec des chiffres comme 11,45 %, 11,3 %, ou encore 12,23 % mentionnés selon les périodes.
Concernant le taux de rendement interne (TRI) depuis 2019, la plateforme affiche une moyenne constante au-dessus de 9,4 % chaque année :
- 2019 : 10,38 %
- 2020 : 10,33 %
- 2021 : 11,73 %
- 2022 : 6,86 %
- 2023 : 8,68 %
- 2024 : 11,7 %
Les performances sont globalement élevées pour le secteur, même si certaines prévisions financières reposent sur des scénarios optimistes (calculs basés sur la durée cible plutôt que maximale).
Retards et risque de perte
Le taux de perte définitive reste à 0 %, ce qui est remarquable. Toutefois, cette statistique est à nuancer : un projet n’est comptabilisé comme « en perte » qu’après la réception d’un certificat d’irrécouvrabilité. Certains projets en liquidation ne sont donc pas encore intégrés dans cette donnée.
Les retards, en revanche, sont en augmentation, notamment sur les projets de 2022 :
- 34 % des projets et 35 % des montants levés en 2022 seraient concernés par des retards
- Environ 20 % des projets de 2022 ont plus de 6 mois de retard ou sont en défaut
Les chiffres globaux évoquent :
- 15 à 16 % des projets en retard (environ 88 à 97 projets)
- 6,75 % des montants en retard
- 3,92 % des montants en retard > 6 mois ou en procédure collective
À noter : les pénalités de retard peuvent parfois augmenter le rendement final, bien que leur application ou les extensions de durée fassent débat.
Le coût du risque estimé est passé de 0,34 % pour les projets 2021 à 3,93 % pour ceux de 2022. En parallèle, la durée moyenne des projets s’est allongée, passant de 8-9 mois à 16,5 à 19,5 mois en 2024-2025.
Transparence des données
La plateforme est saluée pour la transparence de ses statistiques, disponibles à la fois sur le site public et dans l’espace personnel. On y retrouve :
- Le détail annuel du nombre de projets, montants financés, rendements, retards, TRI
- Des graphiques de performance
- Une page « porte-monnaie » claire pour suivre ses flux
Les notations des utilisateurs reflètent cette qualité :
- 3,99/5 pour la qualité du reporting
- 3,95/5 pour la qualité des fiches projets
En résumé, La Première Brique affiche des performances solides, sans perte définitive à ce jour, mais avec une hausse des retards à surveiller. Elle continue de publier ses chiffres avec une grande transparence, ce qui permet aux investisseurs de mieux piloter leur exposition.
Stratégies pour optimiser tes investissements sur La Première Brique
- Diversifie autant que possible, grâce au ticket de 1 €
- Favorise les projets avec garanties fortes (hypothèque 1er rang, fiducie…)
- Analyse la marge du projet sur la durée maximale (pas uniquement la cible)
- Prends en compte les retards dans ton allocation
- Investis progressivement et régulièrement
La plateforme a aussi mis en place un système de groupes (1, 2 et 3) pour organiser l’accès aux projets. Les nouveaux investisseurs ou ceux ayant peu investi récemment accèdent prioritairement à certaines opportunités, mais cela peut ralentir l’accès pour les plus actifs.
Enfin, des bonus de parrainage et de cashback existent :
- 1 % sur ton premier projet avec un lien d’affiliation
- Des projets éligibles à des rendements bonifiés via des codes partenaires
En résumé
La Première Brique reste une plateforme très appréciée des investisseurs pour son accessibilité, ses rendements, la qualité de l’information fournie et l’absence de pertes en capital depuis son lancement. Mais l’augmentation des retards et l’absence de liquidité sont à garder en tête dans ta stratégie. En diversifiant largement et en choisissant des projets bien structurés, tu pourras construire une stratégie solide sur le long terme dans le crowdfunding immobilier.