Profitus avis: mon analyse de la plateforme de crowdlending

Profitus est une plateforme de crowdfunding immobilier lituanienne, active depuis 2018. Elle permet aux investisseurs particuliers de financer des projets immobiliers via des prêts garantis par hypothèque. En forte croissance depuis 2023, elle ambitionne de devenir un acteur de référence dans les pays baltes et au-delà (notamment Espagne).

L’histoire de la plateforme et ses débuts

Viktorija Cijunskyte, cofondatrice de Profitus, ne part pas de zéro en immobilier avant de créer la plateforme. Après avoir travaillé pendant un an pour une société de courtage, elle décide de se mettre à son compte et de créer sa propre agence.

Elle a aussi fondé une société de développement immobilier, travaillant avec Mindaugas Vanagas, qui sera l’autre fondateur de Profitus.

En 2015, elle découvre le modèle de financement participatif, ce qui la motive à fonder, En 2017, la société « UAB Sutelktinio finansavimo platforma PROFITUS ». L’année suivante, la plateforme lance ses opérations de financement participatif.

Derrière Profitus: Le groupe financier

Profitus est exploitée par la société « UAB Profitus Crowdfunding », qui ne dépend d’aucune maison-mère. Il s’agit d’une entreprise indépendante, sans rattachement à un groupe financier plus large.

Côté investisseurs, cette indépendance peut avoir deux effets. D’un côté, ça renforce l’agilité de la plateforme et sa capacité à rester centrée sur un modèle clair, sans pression d’actionnaires externes. De l’autre, cela signifie aussi qu’en cas de coup dur, Profitus ne pourra pas s’appuyer sur les ressources financières ou opérationnelles d’un grand groupe pour encaisser le choc. À garder en tête quand on évalue les risques.

Profitus vs. Mintos et Peerberry: Mise en perspective

Profitus, avec environ 250 millions d’euros financés depuis sa création et un peu plus de 12 000 investisseurs actifs, reste une plateforme de taille modeste par rapport aux géants du secteur que sont Mintos ou Peerberry. À titre de comparaison, Mintos a dépassé les 9 milliards d’euros financés, et Peerberry évolue autour des 2 milliards, avec chacun des centaines de milliers d’investisseurs.

En termes d’ancienneté, Mintos a vu le jour en 2015, Peerberry en 2017, tandis que Profitus est active depuis 2018. Si on parle de spécialisation, là où Mintos et Peerberry misent sur les prêts à la consommation (non garantis pour la plupart), Profitus se concentre exclusivement sur l’immobilier, avec des prêts adossés à des hypothèques – ce qui en fait une cousine plus directe d’Estateguru.

Voici un petit comparatif visuel pour situer Profitus par rapport à ses deux grands cousins :

Cela permet de replacer Profitus dans le paysage européen : une plateforme plus confidentielle, mais plus spécialisée, avec un positionnement orienté sécurité plutôt que volume.

Profitus – qui dirige l’entreprise?

La direction et l’équipe à la tête de Profitus

Depuis août 2024, Lina Maskoliūnė est CEO de Profitus. Elle a succédé à la fondatrice Viktorija Cijunskyte, désormais davantage impliquée en tant qu’actionnaire. Lina avait rejoint l’entreprise en 2022 et a joué un rôle clé dans le développement international de la plateforme.

Elle fait partie de l’équipe Profitus depuis 2022, et avant de prendre la tête de la boîte, Lina faisait déjà partie de l’équipe depuis 2022. Elle a notamment piloté l’expansion de Profitus hors de Lituanie, avec des projets lancés en Espagne, Estonie et Lettonie

Sinon. l’équipe compte aujourd’hui une trentaine de personnes. Le staff est principalement basé à Vilnius, et l’organisation se veut agile, avec une forte orientation tech et produit.

Les actionnaires principaux de Profitus

L’entreprise est détenue à 100 % par la société UAB Sėkmingas valdymas, elle-même contrôlée à parts égales (50/50) par les deux co-fondateurs de la plateforme : Viktorija Čijunskytė (l’ex directrice de la plateforme) et Mindaugas Vanagas.

Ce duo a pas mal d’experience dans l’immobilier. Avant Profitus, ils ont déjà cofondé une agence immobilière et une société de promotion immobilière. Cette expérience terrain leur a permis de lancer Profitus en 2017 (lancement officiel de la plateforme en 2018) avec une idée claire de ce que voulaient les emprunteurs et les investisseurs, comme je l’ai évoqué plus haut.

Profitus – quels risques?

Profitus est-elle une plateforme régulée?

Oui. Elle est régulée depuis ses débuts par la Banque centrale de Lituanie et dispose depuis novembre 2023 de la licence ECSP (réglementation européenne du crowdfunding).

Profitus est-elle une entreprise rentable ?

Comment est-ce que Profitus gagne de l’argent ?

La plateforme se rémunère principalement par :

• Des frais de mise en relation payés par les emprunteurs (2 à 5 % du montant financé)
• Des frais de gestion (0,1 % à 0,2 % par mois)
• Une commission de 2 % sur les ventes effectuées via le marché secondaire

Profitus – en bénéfice?

Malgré une forte croissance du chiffre d’affaires (2,3 millions d’euros en 2023), la société a enregistré une perte d’environ 400 000 €. Ce déficit s’explique par l’augmentation des dépenses marketing et le renforcement des fonds propres (+440 000 € levés fin 2023).

Taux de défaut chez Profitus

Le taux de défaut est affiché autour de 6 %, avec environ 3 % de prêts en retard. Aucun investisseur n’a, à ce jour, enregistré de perte définitive selon les sources.

Que se passe-t-il avec ton argent, si Profitus fait faillite?

Le contrat est établi entre toi (l’investisseur) et l’emprunteur. Si Profitus fait faillite, les créances restent juridiquement valides. Un administrateur judiciaire prendrait le relais pour assurer le recouvrement.

Profitus face aux crises : comment la plateforme s’adapte

Profitus a montré une bonne résilience durant les chocs majeurs (Covid, guerre en Ukraine). Bien que les volumes aient brièvement diminué, la plateforme a rapidement retrouvé sa dynamique.

Profitus: quid de la transparence

La plateforme communique ouvertement sur ses projets, ses taux de défaut et son fonctionnement. Toutefois, les états financiers complets ne sont pas publiés en ligne – seule une partie des données est consultable via le registre public lituanien.

Comment fonctionne la plateforme d’investissement Profitus ?

Processus d’inscription

S’inscrire sur Profitus, c’est rapide et accessible, que tu sois un particulier ou une entreprise. Voici comment ça se passe, étape par étape.

Conditions d’inscription

Tu es éligible si :

• tu as plus de 18 ans
• tu disposes d’un compte bancaire à ton nom (dans un pays de l’Espace économique européen)

Aucun critère de nationalité n’est imposé, tant que tu respectes ces deux conditions.

La création de compte sur Profitus

La procédure d’inscription est fluide et intuitive :

1. Tu remplis un formulaire classique avec tes infos de base (nom, adresse mail, numéro de téléphone, mot de passe)
2. Tu confirmes ton identité via le prestataire de vérification Ondato (une pièce d’identité + un selfie)
3. Tu réalises un premier dépôt, ce qui permet aussi de vérifier ton compte bancaire

Une fois toutes les étapes validées (en général sous 5 minutes), ton compte est actif et tu peux commencer à investir.

Virements bancaires

Pour les dépôts

Pour alimenter ton compte Profitus, tu peux :

• effectuer un virement bancaire SEPA vers ton compte dédié, ouvert chez Lemonway (prestataire régulé par la Banque de France)
• payer par carte bancaire (Visa ou Mastercard)

Chaque investisseur dispose d’un IBAN individuel, ce qui facilite le suivi et la séparation des fonds.

Pour les retraits

Tu peux retirer les fonds non investis à tout moment vers ton compte bancaire. Les retraits ne peuvent être effectués que vers un compte à ton nom, déjà utilisé pour un dépôt préalable.

Il suffit de te rendre dans l’espace « Portefeuille » puis « Retrait », de saisir le montant et de valider. Aucun frais n’est appliqué, sauf si tu effectues plusieurs retraits dans le mois (au-delà du premier, une commission de 1,88 € peut s’appliquer).

Les modes de paiement

Profitus accepte :

• les virements bancaires classiques (SEPA)
• les paiements par carte bancaire (Visa, Mastercard)

Et bonne nouvelle, la plateforme est l’une des rares à proposer aussi le dépôt via Apple Pay ou Google Pay.

La durée de traitement des transferts d’argent

• Dépôts : entre 1 et 2 jours ouvrés pour les virements SEPA classiques, instantané via carte bancaire (selon ta banque)
• Retraits : généralement 1 à 2 jours ouvrés également

La rapidité dépend un peu de ton établissement bancaire, mais dans l’ensemble, les délais sont très corrects.

Les outils pour investir sur Profitus

Profitus te propose plusieurs options pour investir, que tu sois plutôt du genre à tout paramétrer ou à vouloir automatiser au maximum.

Auto-invest

La fonction Auto-Invest de Profitus s’appelle RoboInvest. Elle te permet d’automatiser tes investissements en fonction de critères bien précis. Il existe trois niveaux, selon le montant investi :

• Start : accessible dès 100 € investis
• Grow : accessible dès 300 €
• Pro : accessible dès 700 €

Tu peux définir les paramètres suivants :

• le montant par projet
• la durée des prêts (entre 3 et 36 mois)
• le taux d’intérêt minimal souhaité (entre 4 et 20 %)
• la zone géographique des projets
• la notation de risque (de A+ à D)
• le type de garantie

L’outil est simple à configurer et permet de gagner du temps tout en gardant un bon niveau de contrôle.

Investissement en manuel

Si tu préfères garder la main sur chaque projet, tu peux aussi investir manuellement sur le marché primaire. Chaque projet est décrit en détail, avec :

• des infos sur le bien immobilier et son emplacement
• la durée du prêt
• le rendement proposé
• la note de risque
• le ratio LTV (Loan-to-Value)
• la fréquence des paiements
• les garanties associées

Ce mode est utile si tu veux analyser chaque dossier avant d’investir.

Le marché secondaire

Profitus propose un marché secondaire, qui permet de revendre ses parts avant échéance. Cela peut être utile si tu veux récupérer du cash avant la fin d’un projet.

Attention cependant :

• Une commission de 2 % est prélevée sur les ventes
• Le marché secondaire peut être désactivé temporairement, comme ce fut le cas après le relaunch de 2023

L’application Profitus

Depuis janvier 2025, Profitus propose aussi une application mobile, qui donne accès à toutes les fonctionnalités essentielles de la plateforme :

• investissement
• suivi du portefeuille
• notifications en temps réel

C’est un bon ajout si tu préfères gérer tes placements depuis ton smartphone.

Le montant minimum d’investissement

Le ticket d’entrée est fixé à 100 € par projet. C’est un seuil assez classique pour l’immobilier, mais plus élevé que certaines plateformes de prêts conso.

Les taux d’intérêts

Les projets sur Profitus affichent des taux d’intérêt généralement compris entre 9 % et 11,5 %. Certains projets peuvent proposer des rendements allant de 6 % à 16 %, selon le niveau de risque et la durée du prêt.

Les frais sur Profitus

Bonne nouvelle : aucun frais pour les investisseurs, sauf dans deux cas spécifiques :

• Une commission de 2 % si tu revends des parts sur le marché secondaire
• Une frais de retrait de 1,88 € si tu fais plus d’un retrait dans le mois

Dans quels pays peut-on investir sur Profitus?

La majorité des projets financés via Profitus sont situés en Lituanie. Mais la plateforme s’est peu à peu ouverte à d’autres marchés :

• Estonie
• Lettonie
• Espagne

Cela permet un début de diversification géographique, bien qu’on reste encore très centré sur le marché balte.

Les types de prêts disponibles sur Profitus

Profitus se spécialise dans les prêts de développement immobilier. En clair, tu finances des projets de construction, de rénovation ou de valorisation de biens immobiliers.

Tous les emprunteurs sont des entreprises, il n’y a pas de prêts conso ou de leasing, ni de prêts à des particuliers.

Le service client chez Profitus

Tu peux contacter l’équipe de Profitus via :

• email : info@profitus.lt
• chat en ligne directement via la plateforme

Les retours d’expérience font état de délais de réponse rapides et d’un support plutôt pro. Un bon point si tu as des questions techniques ou fiscales.

Quelles garanties offre Profitus

La garantie de rachat

Profitus ne propose pas de garantie de rachat. En cas de défaut, tu n’es donc pas automatiquement remboursé par la plateforme ou un tiers.

Les hypothèques

En revanche, tous les prêts sont garantis par une hypothèque sur un bien immobilier. Et la plupart du temps, il s’agit d’une hypothèque de premier rang, ce qui est le plus sécurisant pour toi. Le ratio Loan-to-Value (LTV) moyen est de 65 %.

Cela signifie que même en cas de défaut, il y a de bonnes chances que la revente du bien permette de récupérer les fonds.

Autres garanties possibles

Certains projets peuvent bénéficier de garanties supplémentaires :

• garanties personnelles ou juridiques de l’emprunteur
• sûretés complémentaires sur d’autres biens

Chaque projet est noté (de A+ à D) en fonction de son risque, et tu peux filtrer selon ce critère.

Fiscalité Profitus – comment ça marche?

Les intérêts que tu gagnes sur Profitus sont soumis à une retenue à la source de 15 %.

Si tu n’es pas résident lituanien, tu peux faire baisser ce taux à 10 % (ou même 0 %) en envoyant un formulaire DAS-1 à la plateforme (à demander via le support).

Tu n’as pas de fiche fiscale fournie, mais tu peux télécharger un rapport complet de ton activité depuis ton tableau de bord. Ce document suffit pour faire ta déclaration annuelle.

Mon avis sur Profitus

Profitus m’apparaît comme une plateforme sérieuse et structurée, particulièrement adaptée aux investisseurs prudents qui souhaitent diversifier dans l’immobilier, tout en gardant une certaine maîtrise du risque.

Les avantages principaux

• Tous les prêts sont garantis par hypothèque, souvent de premier rang
• Plateforme régulée au niveau national (Banque centrale de Lituanie) et européen (licence ECSP)
• Fonction auto-invest performante avec de nombreux critères de filtrage
• Aucune perte définitive enregistrée à ce jour pour les investisseurs

Les limites à connaître

• Une diversification géographique encore limitée (essentiellement Lituanie)
• Taux d’intérêt légèrement inférieurs à certaines plateformes de conso-crédit
• Manque de transparence sur les états financiers complets
• Marché secondaire parfois désactivé, ce qui peut nuire à la liquidité

Dans l’ensemble

Perso, Profitus ne fait pas encore partie de mon portefeuille, mais elle reste dans mon viseur. Je n’exclus pas d’y investir, notamment à cause de sa solidité réglementaire et de la qualité de ses garanties immobilières.

En résumé, je dirais que la plateforme est intéressante pour toi, si :

• tu veux investir dans l’immobilier via une plateforme régulée, avec des prêts bien sécurisés
• tu vises un rendement stable, autour de 10 %, sans chercher à exploser les scores
• tu veux tester le crowdlending avec un cadre plutôt rassurant et structuré

En revanche, à éviter si ton profil est plutôt du genre :

• amateur de plateformes ultra-liquides avec retrait instantané
• friand de très hauts rendements (au-delà de 12-14%)
• à la recherche d’une forte diversification géographique dès le départ

Pour voir Profitus et tester la plateforme, clique sur ce lien.

Profitus – quelles alternatives ?

Si tu t’intéresses à Profitus mais que tu hésites encore, il peut être utile de jeter un œil à d’autres plateformes similaires. On va voir ici trois alternatives populaires avec des modèles d’investissement différents : Mintos, Peerberry et LANDE.

Profitus vs. Mintos

Mintos, c’est un peu le mastodonte du crowdlending en Europe. Avec plus de 9 milliards d’euros financés et plus de 500 000 investisseurs, la plateforme lettone a une portée énorme. À la différence de Profitus, Mintos ne se concentre pas sur l’immobilier mais sur les prêts à la consommation, souvent non garantis ou adossés à des garanties plus légères que des hypothèques.

Ce qui les distingue :

• Mintos offre une grande diversité de pays et de prêteurs (loan originators), ce qui te permet une diversification très large.

• En revanche, le risque est souvent plus élevé, et les défauts sont plus fréquents.

• Mintos propose un marché secondaire actif, avec pas mal d’outils pour automatiser tes investissements.

En résumé : Mintos, c’est top si tu veux diversifier à fond, mais pas idéal si tu préfères rester sur de l’immobilier sécurisé.

Profitus vs. Peerberry

Peerberry, comme Mintos, est une plateforme généraliste, mais avec un positionnement un peu plus prudent. Elle se spécialise dans les prêts à court terme (crédits conso, leasing, etc.), et affiche un historique de remboursements solides, notamment grâce à sa fameuse garantie de groupe.

Comparé à Profitus :

• Peerberry n’offre aucune exposition à l’immobilier, donc on parle ici d’un autre univers.

• Les rendements sont comparables (souvent entre 9 et 11 %) mais avec plus de rotation grâce à des durées plus courtes.

• Elle regroupe plus de 100 000 investisseurs actifs, ce qui en fait l’une des plateformes les plus populaires du marché.

Si tu cherches une approche plus liquide et un peu plus orientée court terme, Peerberry est un bon complément à Profitus.

Profitus vs. LANDE

LANDE, c’est une alternative plus proche de Profitus dans l’esprit. Il s’agit d’une plateforme spécialisée dans les prêts agricoles garantis (souvent par des terres, des équipements ou des récoltes). Elle est basée en Lettonie et propose aussi une régulation locale, tout en ciblant des rendements entre 10 % et 12 %.

Points communs avec Profitus :

• Tous les prêts sont adossés à des actifs tangibles.

• Le modèle est plus niche, avec un focus très clair sur un secteur (l’agriculture chez LANDE, l’immobilier chez Profitus).

• Le volume de financement reste modeste, mais la transparence et la régulation sont au rendez-vous.

LANDE est une alternative intéressante si tu veux rester dans un cadre régulé avec garanties physiques, tout en explorant un autre secteur que l’immobilier.

Profitus vs. Estateguru

Profitus et Estateguru jouent dans la même cour : toutes les deux sont des plateformes européennes spécialisées dans le financement de projets immobiliers via le crowdlending. Mais elles ont des approches bien distinctes.

Estateguru, basée en Estonie, est la doyenne du secteur. Elle affiche un volume de financement supérieur à 800 millions d’euros, avec plus de 150 000 investisseurs à bord. Elle est présente dans de nombreux pays européens (Espagne, Finlande, Allemagne, etc.) et propose une très large gamme de projets, à des taux généralement compris entre 8 % et 12 %.

Profitus, quant à elle, est plus jeune et plus concentrée sur son marché domestique (la Lituanie), même si des projets apparaissent désormais en Lettonie, Estonie et Espagne. Le volume est plus modeste, mais les taux sont parfois plus intéressants pour des profils prudents, avec un LTV plus faible en moyenne.

Ce qu’on peut retenir :

• Si tu recherches diversité géographique et ancienneté, Estateguru est un cran au-dessus.

• Si tu privilégies des projets avec un bon ratio sécurité/rendement sur une plateforme plus discrète mais sérieuse, Profitus mérite clairement un coup d’œil.

Les deux plateformes ont aussi un bon historique de gestion de crise, mais ni l’une ni l’autre ne propose de garantie de rachat. La sécurité vient donc de la solidité des hypothèques et de la rigueur dans la sélection des projets.